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O que fazer para não ser enganado durante a compra de um imóvel.




Por Glaucia Torres


A compra de um imóvel é um passo significativo para qualquer pessoa, seja para moradia ou investimento. Para assegurar que esse processo seja tranquilo, é fundamental conhecer as etapas da transação imobiliária e adotar algumas práticas para minimizar os riscos durante a negociação. Neste artigo, abordaremos os 8 principais pontos de atenção para uma compra segura:


1. Definição de orçamento e necessidades: Tenha clareza sobre sua situação financeira e defina quanto está disposto a investir. Considere todos os custos envolvidos na compra, incluindo o sinal de pagamento, parcelas do financiamento, custas e emolumentos de cartório, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), reformas e despesas com a mudança. Avalie também suas necessidades em termos de localização, metragem, características do imóvel e o prazo pelo qual ele atenderá suas necessidades, projetando suas expectativas de futuro em relação ao bem.


2. Análise de mercado: Entender a valorização dos imóveis na sua região, o preço médio do metro quadrado, a infraestrutura local e as perspectivas de desenvolvimento podem influenciar profundamente sua decisão de compra. Considere aspectos como a proximidade de escolas, transporte público, serviços de saúde e comércio local. Apenas depois dessa análise, inicie a pesquisa dos imóveis disponíveis no mercado. Se necessário, consulte um profissional especializado para que sua decisão esteja pautada nas reais tendências do mercado.


3. Idoneidade dos profissionais envolvidos: Durante a pesquisa de imóveis, utilize portais e sites idôneos e sempre consulte profissionais de sua confiança. Antes de visitar um imóvel ou fornecer suas informações pessoais, consulte o CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) para confirmar a regularidade dos profissionais que estão lhe assessorando. Sempre desconfie de ofertas com valores muito abaixo do preço de mercado. Embora existam boas oportunidades, é preciso investigar a fundo para entender o motivo do preço reduzido e assegurar-se de que não há problemas ocultos que possam desencadear futuros transtornos. Em caso de dúvidas, pesquise sobre a existência de processos judiciais que relacionem os profissionais ou portais envolvidos com possíveis ações fraudulentas.


4. Proposta e negociação: Após escolher o imóvel, solicite uma cópia atualizada da matrícula, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, para confirmar a titularidade do bem. Somente então apresente sua proposta com as condições de pagamento, prazos e demais detalhes relevantes. A negociação deve ser conduzida de forma transparente e ética por todas as partes envolvidas, sempre respeitando a participação dos profissionais quando a venda não ocorrer diretamente com o proprietário.


5. Assinatura do contrato: Se a proposta for aceita, é fundamental firmar uma promessa de compra e venda para vincular as partes, ou outro tipo de contrato que satisfaça as condições do negócio, como um contrato de permuta. A minuta deve ser clara e detalhada, contendo todas as condições pré-estabelecidas, tais como valores, prazos, formas de pagamento, penalidades em caso de descumprimento e exibição de documentos. Contar com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário pode prevenir problemas e garantir que todos os aspectos legais da transação sejam respeitados.


6. Análise de documentos: Com o auxílio de seu advogado, examine minuciosamente todos os documentos apresentados pelo proprietário, especialmente a matrícula do imóvel, a escritura pública, as certidões negativas de ônus e ações reais e pessoais reipersecutórias. Esses documentos comprovam a titularidade do bem e a ausência de pendências legais que interfiram na venda, como garantias hipotecárias. De igual modo, esteja atento aos documentos pessoais dos proprietários, especialmente as certidões judiciais e certidões negativas expedidas pelos órgãos competentes, para evitar que débitos contraídos pelos vendedores prejudiquem a negociação, ensejando fraude contra credores. Caso opte pelo financiamento bancário, apresente toda a documentação à instituição financeira e aguarde a aprovação do crédito. O banco realizará uma avaliação do imóvel e, se tudo estiver em ordem, liberará os recursos necessários para a concretização da venda.


7. Vistoria do imóvel: Outro ponto importante a ser observado é o estado geral do imóvel, que deve ser minuciosamente descrito no contrato. Faça uma vistoria detalhada para verificar as condições estruturais, instalações elétricas e hidráulicas, e possíveis necessidades de reparos. Geralmente, os corretores e imobiliárias se encarregam.


da elaboração e execução do laudo de vistoria, mas em situações mais complexas, o ideal é contratar um engenheiro ou arquiteto para uma avaliação de maior rigor técnico.


8. Escrituração e pagamento: Depois do cumprimento de todas as etapas ajustadas entre as partes, é necessário formalizar a compra e venda por meio da escritura pública, que deve ser lavrada no Cartório de Notas, mediante o pagamento das custas e emolumentos estabelecidos em lei estadual. Em seguida, a escritura deve ser encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação na matrícula. Enquanto esse processo não for concluído, o negócio só produzirá efeitos entre as partes. Somente após a averbação da matrícula é que a propriedade terá eficácia erga omnes, ou seja, será reconhecida perante toda a sociedade, pois é a publicidade do ato registral que garante que terceiros tomarão conhecimento dos direitos conferidos ao novo proprietário, conforme estabelece a Lei n. 6.015/73 e o art. 5°, XXXIII, da Constituição Federal.


Como vimos nos apontamentos acima, a compra de um imóvel exige atenção a diversos detalhes técnicos e jurídicos, além de uma análise cuidadosa do mercado. Seguindo os procedimentos aqui sugeridos, você estará mais preparado para evitar fraudes e realizar um investimento seguro, garantindo que a aquisição do seu imóvel seja bem-sucedida e livre de complicações futuras. 


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